Giải thích: nhà đồng sở hữu, mua bán vi bằng, giấy tờ tay là gì ?

Sổ hồng đồng sở hữu không phải là tên gọi quá xa lạ nhưng những ai có ý định giao dịch mua bán với loại giấy tờ này vẫn cần hiểu rõ những điểm lưu ý nhất định. Mua bán vi bằng hay giấy tờ tay là những thuật ngữ thường đi kèm với nhà đất đồng sở hữu.

SỔ HỒNG ĐỒNG SỞ HỮU LÀ GÌ

Trước tiên ta cần hiểu sổ hồng là loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Sổ hồng riêng là giấy chứng nhận riêng biệt của chủ sở hữu mà ở đó có số lô riêng, số thửa bản đồ riêng và người đứng tên trực tiếp trên sổ hoàn toàn có quyền quyết định mục đích sử dụng.

Còn sổ hồng đồng sở hữu lại là giấy chứng nhận quyền sở hữu chung, trong đó có 2 hay nhiều hơn chủ sở hữu mà không có quan hệ vợ chồng hay con cái của chủ sở hữu. Sổ hồng đồng sở hữu còn có tên gọi khác là sổ riêng chung thửa hoặc sổ hồng chung.

Cả sổ hồng riêng và sổ hồng chung đều có giá trị pháp lý như nhau, được Nhà nước cấp và công nhận, áp dụng được mọi nơi trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… theo Nghị định Chính phủ ban hành số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Khi được cấp sổ hồng chung thì từng chủ sở hữu sẽ được cấp riêng 1 bản sổ hồng có giá trị tương tự nhau, không phải tập trung vào một cuốn duy nhất. Điểm khác biệt chỉ ở chỗ tên người sở hữu, sổ của ai sẽ có tên người đó. Sổ chỉ ghi tổng diện tích. Việc từng chủ sở hữu có diện tích đất bao nhiêu sẽ tự làm biên bản thỏa thuận giữa các bên với nhau.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin của người được cấp theo quy định ; dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc ghi “Cùng sử dụng đất với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất hoặc ghi “Cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.

ƯU ĐIỂM CỦA SỔ HỒNG ĐỒNG SỞ HỮU

1. Phù hợp với người có thu nhập thấp: nhà đồng sở hữu có giá trị thị trường thấp hơn rất nhiều so với nhà sổ riêng, đơn cử ở Huyện Nhà Bè nếu mua một sản phẩm nhà hoặc đất có sổ hồng riêng thì giá không dưới 2 Tỷ, còn những sản phẩm đồng sở hữu chỉ từ 1-1.3 Tỷ là đã có nhà để ở.
2. Giảm thiểu rui ro khi mua nhà đất giấy tay: những ai mua đất giấy tay thường gặp phải rủi ro bị chủ đứng tên trên sổ lật kèo, bị cưỡng chế thi hành án nếu chẳng may chủ cũ dùng sổ để vay nợ, muốn thực hiện thủ tục pháp lý gì cũng phải tốn thời gian chờ đợi chủ cũ ký tên. Còn đồng sở hữu nghĩa là bạn đã có quyền sở hữu chính thức và được pháp luật công nhận.
3. Có cơ hội tách thửa khi thay đổi hành chính: một ví dụ nếu như hiện nay vùng ven Huyện Nhà Bè phải 80m2 trở lên thì mới tách thửa được sổ riêng và như vậy giá khá cao nên chủ đất thường hay xẻ đôi ra bán đồng sở hữu. Nếu vào một ngày đẹp trời nào đó Huyện Nhà Bè được lên Quận thì theo luật đất đai diện tích tách thửa chỉ cần 36-51m2 ( tùy mỗi khu ) và như vậy bạn và người chủ cùng sở hữu có thể làm thủ tục tách ra sổ hồng riêng.

NHƯỢC ĐIỂM CỦA HÌNH THỨC ĐỒNG SỞ HỮU

1. Điểm trừ lớn nhất của sổ hồng đồng sở hữu là hầu như mọi thủ tục sau này đều cần tất cả các bên trong sổ hồng đồng thuận thực hiện.
2. Hầu hết các ngân hàng tại Việt Nam đều không hỗ trợ vay đối với sổ hồng đồng sở hữu.
3. Gía bán lại sau này thường không được như kỳ vọng. Ví dụ năm 2017 mình có bán một căn nhà đồng sở hữu ở đường Lê Văn Lương giá 700 triệu đến năm 2019 giá bán lại khoản 1.2 tỷ, trong khi nếu mua một lô đất 1.3 tỷ thời điểm đó đến nay bán lại cũng vào khoản 2.6 tỷ.

LƯU Ý KHI MUA NHÀ ĐỒNG SỞ HỮU

Để hạn chế những thiệt hại cho bản thân, nếu bạn quyết định sở hữu cho mình sổ hồng đồng sở hữu thì cần đặc biệt chú ý những điểm cơ bản sau:

• Kiểm tra, xác minh thông tin chính xác về tổng số người đồng sở hữu sổ hồng với mình.
• Kiểm tra sổ hồng hiện đang đứng tên ai? Đã chuyển qua nhiều người chưa hay vẫn chỉ 1 người? (Những) Người đó còn hay đã mất?
• Kiểm tra hiện trạng của đất bao gồm mật độ xây dựng trên đất, hoàn công trên sổ hồng, diện tích nhà ở so với với số liệu trong sổ, tiền thuế đã nộp…
• Xem xét đất có nằm trong khu quy hoạch hay không và có thật sự phù hợp với mục đích đầu tư của mình.

MẸO NHỎ DÀNH CHO NGƯỜI MUA NHÀ ĐỒNG SỞ HỮU

Có một thực tế là bạn vẫn bán được nhà đồng sở hữu cho người khác mà không cần sự đồng thuận của người cùng đứng tên với bạn, nhưng mẹo này cũng được 03 lần, cụ thể như sau:

• Ví dụ A và B cùng mua nhà đồng sở hữu và được cấp 02 sổ, theo lẽ dĩ nhiên nếu A hoặc B muốn bán thì cần có người còn lại ra làm thủ tục.
• Nhưng nếu A làm hợp đồng ỦY QUYỀN TOÀN PHẦN cho C thì không cần thông qua B, phòng công chứng vẫn chứng nhận hợp đồng bình thường và lúc này C được xem như thay mặt A thừa hưởng tất cả mọi quyền và nghĩa vụ của A trên phần tài sản của A.
• Nếu C muốn bán cho D thì C có thể ỦY QUYỀN LẠI CHO D vẫn phù hợp pháp luật.
• Nhưng pháp luật chỉ cho phép Hợp đồng Ủy Quyền được Ủy Quyền lại cho người thứ 3 một lần duy nhất, tức là A ủy quyền cho C sau đó C chỉ được ủy quyền thêm 01 người nữa là hết.

MUA BÁN NHÀ ĐẤT VI BẰNG LÀ GÌ

Không ít người mua nhà nhầm tưởng vi bằng do Thừa phát lại lập có thể thay công chứng, chứng thực và cho rằng tồn tại “vi bằng công chứng Thừa phát lại”. Cách hiểu này là hoàn toàn sai lầm. Pháp luật không ghi nhận vi bằng công chứng Thừa phát lại. Chỉ có vi bằng do Thừa phát lại lập và văn bản công chứng do Công chứng viên chứng nhận và đây là hai loại văn bản khác nhau.

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác, còn văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng.

Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại Điều 28 Nghị định 61/2009/NĐ-CP. Theo đó, vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án; là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. Vi bằng chỉ ghi nhận nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận và kèm theo vi bằng có thể có hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác.

Trong giao dịch liên quan đến nhà đất, các bên được Thừa phát lại lập vi bằng, nhưng vi bằng này chỉ ghi nhận việc giao tiền, giao nhận giấy tờ chứ không chứng nhận việc mua bán nhà đất. Dùng vi bằng trong mua bán nhà đất là hình thức lách luật, không có giá trị pháp lý và giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Việc mua bán qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định.

Có trường hợp nguy hiểm hơn là chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay). Điều này khiến tranh chấp phát sinh, công tác quản lý gặp khó khăn, tài sản của người dân bị thiệt hại lớn.

MUA BÁN NHÀ ĐẤT GIẤY TAY LÀ GÌ ?

“Giấy viết tay” trong giao dịch nhà đất thường được hiểu là giấy tờ mua bán nhà đất nhưng không được công chứng/chứng thực, do thiếu điều kiện nào đó về CNQSDĐ, quyền sở hữu (QSH) nhà ở theo quy định của pháp luật. Trên thực tế, đã có rất nhiều trường hợp mua bán nhà đất bằng “giấy viết tay” thành công, nhưng cũng có nhiều trường hợp rủi ro xảy ra.

Điều quan trọng nhất cần lưu ý là: khi xảy ra tranh chấp đến mức ra tòa, tòa chắc chắn sẽ tuyên hợp đồng mua bán nhà đất của hai bên là vô hiệu, người mua trả lại nhà đất, người bán trả lại tiền. Những trường hợp mua bán trao tay không hiếm và khi ra toà, người mua vẫn luôn ở thế yếu. Thực tế, nhiều vụ khi bản án đã có hiệu lực, người mua phải trả lại nhà đất nhưng nếu họ không tự nguyện, còn bị cưỡng chế thi hành án và phải trả các khoản chi phí phục vụ cho việc cưỡng chế. Điều này rất thường xuyên xảy ra ví dụ năm 2015 bạn mua giấy tay một lô đất giá 500tr, đến 2019 lô đất đó tăng giá thành 3 tỷ, lúc này nếu tranh chấp kiện ra tòa thì hợp đồng mua bán giấy tay vô hiệu và người bán chỉ trả lại bạn 500 triệu đó còn người bán nhận lại phần đất đó.

Vẫn có trường hợp mua bán giấy tay được cấp sổ đỏ nhưng không phải là nhiều cho nên một lời khuyên chân thành là bạn không nên giao dịch nhà đất giấy tay nếu chưa hiểu 200% về nó, còn nếu tài chính thấp có thể chọn phương án mua nhà đồng sở hữu.

Nếu bạn quan tâm có thể xem: danh sách nhà đồng sở hữu đang bán ở Huyện Nhà Bè