Khoảng Cách “Vài Bước Chân” Khiến Giá Căn Hộ Phía Nam TP.HCM Chênh Lệch Nhau Hàng Tỷ Đồng

Mỗi khu vực bất động sản đều có những ranh giới giá định hình bởi tốc độ phát triển đô thị. Tại thị trường căn hộ TP.HCM, hiện tượng này đang diễn ra rất rõ nét. Chỉ cần đi qua một cây cầu hay một tuyến đường giáp ranh, giá trị của hai căn hộ có cùng diện tích có thể chênh lệch nhau từ vài mươi triệu đồng trên mỗi mét vuông, tương đương với mức chênh hàng tỷ đồng cho một sản phẩm.

Thực tế này cho thấy khoảng cách địa lý không còn là thước đo duy nhất quyết định giá trị của loại hình bất động sản nhà ở hiện nay.

Ranh giới hành chính và “hố sâu” về giá căn hộ khu Nam

Theo ghi nhận từ thực tế thị trường, các khu vực giáp ranh giữa Quận 7 (cũ) và huyện Nhà Bè (cũ) đang chứng kiến mức chênh lệch giá căn hộ khá lớn dù khoảng cách di chuyển thực tế giữa các dự án chỉ tính bằng mét.

Mặt bằng giá căn hộ cao cấp tại Quận 7

Tại khu vực Quận 7, nơi có nền tảng đô thị hóa thuộc nhóm sớm nhất thành phố, thị trường căn hộ đang neo ở phân khúc giá rất cao.

• Các dự án nằm trong lõi khu đô thị Phú Mỹ Hưng như The Horizon, Midtown, Cardinal Court, hay The Peak hiện ghi nhận mức giá phổ biến từ 120 triệu đồng/m2 trở lên.

• Đối với các tổ hợp chung cư nằm dọc theo trục giao thông chính Nguyễn Hữu Thọ hoặc phân khúc ven sông, mức giá chào bán cũng dao động trong khoảng từ 100 đến 150 triệu đồng/m2.

Phân khúc giá mềm hơn tại khu vực Nhà Bè

Trái ngược với sự đắt đỏ của Quận 7, ngay phía bên kia ranh giới hành chính thuộc địa phận huyện Nhà Bè, mặt bằng giá bất động sản căn hộ dễ tiếp cận hơn đáng kể.

• Khảo sát tại hàng loạt dự án đang triển khai hoặc vừa bàn giao như Essensia Sky, Celesta Rise, Khải Hoàn Prime, và Dragon Hill, giá giao dịch thực tế đang nằm trong biên độ từ 55 đến 90 triệu đồng/m2 (tùy thuộc vào vị trí, phân khúc tiêu chuẩn bàn giao và tiến độ của từng dự án).

Bài toán so sánh kinh tế: Khi đặt lên bàn cân hai căn hộ có cùng diện tích quy chuẩn khoảng 70m2, một người mua nhà lựa chọn dự án tại Quận 7 sẽ phải chi trả mức tổng tài sản cao hơn từ 2 đến 5 tỷ đồng so với việc sở hữu một căn hộ tương đương nằm cách đó vài trăm mét nhưng thuộc địa giới Nhà Bè.

Tiện ích sống đồng bộ: Lý do người mua chấp nhận chi trả chênh lệch

Dưới góc nhìn của các chuyên gia và lực lượng môi giới lâu năm tại khu Nam, việc khách hàng sẵn sàng bỏ ra số tiền chênh lệch lớn để sở hữu nhà ở tại Quận 7 thay vì Nhà Bè xuất phát từ giá trị thực tế của không gian sống.

Quận 7 đã có hơn 20 năm hình thành và hoàn thiện hạ tầng xã hội với hạt nhân lan tỏa là Phú Mỹ Hưng. Cư dân tại đây được thừa hưởng ngay lập tức hệ thống tiện ích chuẩn quốc tế, bao gồm:

• Các trung tâm thương mại lớn, hệ thống bệnh viện quốc tế.

• Các trường học liên cấp chất lượng cao cùng cộng đồng cư dân dân trí, có tỷ lệ chuyên gia nước ngoài sinh sống lớn.

Ngược lại, khu vực Nhà Bè dù có quỹ đất dồi dào và tốc độ đô thị hóa nhanh trong những năm gần đây, nhưng mật độ cư dân và các dịch vụ tiện ích phục vụ đời sống hàng ngày vẫn đang trong giai đoạn tích lũy, chưa đồng đều giữa các vùng.

Hạ tầng giao thông và xu hướng dịch chuyển mặt bằng giá tương lai

Sự chênh lệch về giá giữa các khu vực liền kề không phải là câu chuyện bất biến, mà nó phụ thuộc trực tiếp vào tiến độ của các công trình hạ tầng kỹ thuật.

Theo ông Võ Hồng Thắng (Giám đốc Đầu tư DKRA Group), giá trị bất động sản thời điểm hiện tại không còn chịu chi phối hoàn toàn bởi khoảng cách kết nối đến khu vực trung tâm (như Quận 1). Thay vào đó, chất lượng hạ tầng giao thông kết nối, hệ thống tiện ích nội ngoại khu và mức độ hoàn thiện của toàn khu đô thị mới là những xung lực chính định giá sản phẩm.

Hiện tại, khu vực Nhà Bè đang đứng trước nhiều cơ hội thu hẹp khoảng cách giá nhờ vào các dự án hạ tầng trọng điểm đang triển khai, bao gồm:

• Kế hoạch nâng cấp và mở rộng trục đường huyết mạch Nguyễn Hữu Thọ.

• Tiến độ hoàn thiện các công trình cầu kết nối như cầu Rạch Đĩa, cầu Phước Long.

• Định hướng phát triển của tuyến đường sắt đô thị Metro số 4.

Bà Dương Thùy Dung (Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam) cũng đồng quan điểm khi nhận định rằng các dự án giao thông chiến lược, đặc biệt là hệ thống tàu điện ngầm (metro), luôn tạo ra hiệu ứng kích cầu và kéo giá bất động sản lan tỏa từ vùng lõi ra các khu vực vùng đệm xung quanh, dần dần tái lập một mặt bằng giá đồng đều hơn cho thị trường.

Chính vì vậy, trong khi Quận 7 là lựa chọn an toàn cho nhóm khách hàng mua ở thực muốn trải nghiệm ngay các tiện ích cao cấp, thì Nhà Bè lại lọt vào tầm ngắm của các nhà đầu tư dài hạn – những người kỳ vọng vào sự bùng nổ giá trị khi các nút thắt hạ tầng giao thông chính thức được tháo gỡ.